Cobranças extras de condomínio para reformas, reparos de elevadores ou ampliação de áreas de lazer, entre outras obras, têm gerado insatisfação e conflitos entre moradores. Essas despesas extraordinárias, somadas às taxas regulares, acabam impactando o orçamento familiar e, em muitos casos, são motivo de disputas judiciais.
De acordo com uma estimativa do advogado especializado em direito imobiliário Diovano Rosetti, baseada em dados do mercado imobiliário e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), cerca de 3.600 moradores do Espírito Santo recorreram à Justiça nos últimos 12 meses devido a desentendimentos relacionados às taxas condominiais. Apenas nos primeiros quatro meses deste ano, foram registrados 1.451 novos processos no estado.
Causas das disputas
As taxas ordinárias, cobradas mensalmente para custear despesas rotineiras como limpeza, manutenção e salários de funcionários, são aprovadas por maioria simples dos condôminos, conforme explicou Gedaias Freire, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces). Já as taxas extraordinárias, destinadas a obras e melhorias, exigem aprovação específica conforme o tipo de intervenção.
Freire também destacou que grande parte da inadimplência está relacionada a devedores contumazes, que, repetidamente, deixam de quitar suas obrigações. “O processo de cobrança passa inicialmente por notificação extrajudicial e, não havendo pagamento, avança para a via judicial”, afirmou.
A síndica profissional Juliana Monteiro reforçou que a falta de clareza na convocação e aprovação de cobranças extras é uma das principais causas de conflitos. “É essencial que qualquer taxa extra seja previamente aprovada em assembleia extraordinária, devidamente convocada com edital especificando a pauta”, disse. Segundo ela, em alguns casos, moradores insatisfeitos com a cobrança depositam os valores em juízo e contestam a legalidade da taxa na Justiça.
Diovano Rosetti ressaltou que, uma vez aprovada regularmente em assembleia, a taxa extra passa a ser obrigatória para todos os condôminos, inclusive aqueles que votaram contra. “O quórum necessário varia conforme a natureza da despesa, mas, uma vez atingido e aprovada a cobrança, o rateio é obrigatório para todos”, explicou.
O advogado Gilmar Custódio acrescentou que a definição do valor e da periodicidade da taxa extra é baseada nos orçamentos apresentados na assembleia. “Ali é deliberado o valor a ser arrecadado, a forma de pagamento e a divisão entre os condôminos”, pontuou.
Taxas extraordinárias: quando são cobradas?
As taxas extras são destinadas a despesas imprevistas ou obras emergenciais, como reformas estruturais, troca de elevadores ou ampliações das áreas comuns. A cobrança deve seguir o que determina a convenção condominial e ser discutida em assembleia.
Embora sejam ferramentas importantes para a manutenção e modernização dos condomínios, quando mal gerenciadas ou sem o devido respaldo legal, essas cobranças podem gerar desgastes entre moradores e síndicos, além de impactar diretamente a convivência no ambiente condominial.
Judicialização em alta
A busca pelo Judiciário reflete o aumento das tensões em torno das finanças condominiais. Em muitos casos, a contestação ocorre por alegações de falta de transparência na gestão ou discordâncias sobre a necessidade e os valores das obras. O número crescente de ações judiciais demonstra a importância de uma gestão condominial transparente e de uma comunicação clara entre a administração e os moradores para evitar conflitos e preservar o bom convívio.
